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第一太平戴维斯:2020年北京房地产市场回顾及展望

admin 2021-01-14 房产信息 未知

  第一太平戴维斯于近日发布2020年第四季度北京房地产市场研究成果,深入解读在过去一年,北京市场写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分领域的综合表现,并就未来北京房地产市场走向做出展望与预判。

  第一太平戴维斯华北区董事长麦安东(Anthony McQuade)表示:“2020年对于中国来讲注定是不平凡的一年。北京作为中国首都、经济领先的一线城市,在疫情爆发前后整体市场的表现亦值得称道。更加值得关注的是2020年9月北京自贸区的横空出世,预计自贸区概念将助力首都建设具有全球影响力的科技创新中心,加快打造服务业扩大开放先行区、数字经济试验区,构建京津冀协同发展的高水平对外开放平台,利好北京商业地产的快速发展。北京房地产有望迎来新一轮的发展契机。”

  回顾2020年,北京写字楼市场经历了由抑制到复苏的跌宕过程,上半年写字楼市场受疫情影响表现平平,全市空置率持续走高,下半年市场活跃度有所反弹,尤其是新兴区域凭借租金低廉的优势完成了若干宗重要成交。至四季度末,北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币349.2元,平均租金指数环比、同比分别下降1.1%、3.5%。全年北京甲级写字楼市场的供应量约为64.9万平方米,但净吸纳量仅为177,400平方米,因此也导致空置率被推高至15.8%的高位,环比、同比分别上涨0.7、3.1个百分点。2021年,北京写字楼市场将迎来超过百万平方米的供应大潮,可以预计,未来很长时间全市写字楼的运营仍将面临极大的去化压力。

  商业零售市场是受疫情影响较为严重的板块之一,从年初受到疫情冲击客流下降,到下半年疫情得到有效控制,零售市场的复苏令人欣慰。全年零售市场共有四个新项目入市,且新入市购物中心的签约率与开业率均保持了较高水准,北京零售市场整体呈复苏态势。截至四季度末,全市空置率同比下降0.2个百分点至6.9%。

  为重振消费,北京市政府持续推出多项措施,包括进一步推广夜经济模式,延长购物中心、商业街区等零售场所的营业时间。同时,新一轮的“一店一策”改造升级计划也应运而生,包括秀水街等零售项目将进行全面的升级改造。此外,消费券的持续发放也在一定程度上激发了消费热情,推动零售市场复苏,消费市场逐步回暖。

  商品住宅市场是房地产市场的支柱,在疫情的冲击下保持了强劲的韧性、同时也是反弹速度最快的领域: 2020年全年,北京一手商品住宅供应面积达790万平方米、成交面积为717.5万平方米,同比去年分别上升3.3%、5.1%。土地市场方面,全年共成交87宗地块,土地成交总金额达193亿元,同比上升14.4%。可以说无论是供给端还是需求端,北京住宅市场已完全走出疫情影响,重新进入正常运行通道。

  高端租赁市场方面,基于近期国际疫情形势,政府及相关机构将继续强化出入境管理措施,预计北京服务式租赁市场仍处于回暖速度。2020年,全市服务式公寓市场共计有547套新增单元,同时叠加疫情对需求的影响,导致全年整体入住率出现下滑,直至四季度市场初步回暖,入住率环比增长2.8个百分点至77.5%;全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月250.6元,租金指数环比、同比分别下降0.5%、5.1%。

  大宗投资市场投资周期较长,并受宏观经济及微观市场等多重因素影响,因此在2020年的整体表现逊于2019年。全年北京投资市场累积成交金额达人民币525.8亿元,较去年同期下降33%。除写字楼、购物中心等传统资产外,数据中心等非传统投资成为新的热点,这与战略性发展新型基础设施建设、高端制造业和数字经济等政策导向息息相关。

  展望未来,2021年作为“十四五”规划的元年,其重要性不言而喻。“十四五”政策主要聚焦于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局等的重大战略部署。关于房地产领域,十四五建议提出“推进以人为核心的新型城镇化、实施城市更新行动”并首次提出“推动金融房地产与实体经济均衡发展”。可以预见,推动城市更新、挖掘存量潜力将成为2021年的热门线年如何从存量资产中把控新的发展机遇,将成为市场从业者需要深思的重要议题。

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